Cena ofertowa to życzenie sprzedającego, nie wartość nieruchomości. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną w segmencie mieszkań inwestycyjnych wynosi średnio od 5 do 15 procent, a niekiedy więcej. Problem polega na tym, że wielu kupujących, szczególnie tych mniej doświadczonych, traktuje cenę z ogłoszenia jako punkt startowy do rozmów, nie jako sygnał do weryfikacji. To błąd, który kosztuje pieniądze.

Poniżej opisujemy pięć konkretnych sygnałów, że cena ofertowa może być zawyżona, i jak każdy z nich sprawdzić samodzielnie.

Sygnał 1: Nieruchomość wisi na rynku ponad 60 dni

Czas ekspozycji oferty to jeden z najbardziej obiektywnych wskaźników rynkowych. W Poznaniu i Wrocławiu dobrze wycenione mieszkanie sprzedaje się w ciągu 2 do 4 tygodni. Jeśli oferta wisi 60 dni lub dłużej, rynek już odpowiedział na pytanie o cenę.

Jak sprawdzić? Na Otodom widoczna jest data publikacji ogłoszenia. Warto jednak wiedzieć, że sprzedający często wycofują i ponownie publikują ofertę, żeby wyzerować licznik. Na Otodom Analytics możesz filtrować transakcje historyczne. Alternatywnie poproś pośrednika wprost o datę pierwszego wystawienia.

Zasada negocjacyjna Oferta wisząca ponad 90 dni to sygnał, że sprzedający jest albo bardzo cierpliwy, albo ma zawyżone oczekiwania. W obu przypadkach Twoja pozycja negocjacyjna jest silniejsza. Nie bój się złożyć oferty 10 do 15 procent poniżej ceny wywoławczej z uzasadnieniem rynkowym.

Sygnał 2: Cena za m² odbiega od transakcji sąsiednich

Najskuteczniejsza metoda weryfikacji ceny to porównanie jej z cenami transakcyjnymi, nie ofertowymi, w podobnych nieruchomościach w promieniu 500 metrów. Dane transakcyjne są dostępne bezpłatnie w Rejestrze Cen i Wartości Nieruchomości prowadzonym przez starostwa powiatowe lub płatnie w serwisach takich jak Szybko.pl czy Nieruchomosci-online.pl.

Przy porównaniu uwzględnij:

  • Rok budowy budynku (blok z lat 80. vs kamienica vs nowe budownictwo).
  • Piętro: mieszkania na parterze lub ostatnim piętrze są zazwyczaj o 5 do 8 procent tańsze.
  • Stan techniczny: do sprzedaży, po remoncie czy deweloperski stan surowy.
  • Ekspozycja i widok z okna.

Sygnał 3: Sprzedający podaje m² wliczając pomieszczenia przynależne

Nieuczciwą, ale stosowaną praktyką jest podawanie w ogłoszeniu powierzchni użytkowej wraz z piwnicą, komórką lokatorską lub antresolą. Cena za m² wygląda wtedy atrakcyjnie, ale nie odpowiada rzeczywistości.

Jak sprawdzić? Numer KW jest publicznie dostępny. W dziale I znajdziesz oficjalną powierzchnię lokalu. Porównaj ją z powierzchnią w ogłoszeniu. Różnica powyżej 3 m² bez wyjaśnienia powinna wzbudzić pytania.

Sygnał 4: Brak zdjęć lub zdjęcia z drugiego telefonu

Jakość dokumentacji fotograficznej ogłoszenia jest odwrotnie proporcjonalna do pewności sprzedającego co do wartości nieruchomości. Mieszkanie, które można sprzedać za cenę ofertową, zostanie wyeksponowane profesjonalnymi zdjęciami, bo sprzedającemu zależy na szybkiej transakcji. Kiepska dokumentacja często oznacza, że sprzedający lub pośrednik wiedzą, że rzeczywisty stan lokalu nie uzasadnia ceny.

Zwróć szczególną uwagę na:

  • Brak zdjęć łazienki lub kuchni przy pozostałych pokazanych pomieszczeniach.
  • Zdjęcia zrobione obiektywem szerokokątnym (efekt optycznego powiększenia przestrzeni).
  • Brak ujęcia widoku z okna lub wejścia do budynku.
  • Zdjęcia z mebli poprzednich lokatorów zasłaniające ściany i podłogi.

Sygnał 5: Cena zawiera "marżę emocjonalną" sprzedającego

Sprzedający, którzy sami kupowali nieruchomość wiele lat temu za znacznie niższą cenę, często wyceniają ją na podstawie własnego przywiązania lub pierwotnych planów, a nie wartości rynkowej. Podobnie działają sprzedający dziedziczący nieruchomość po rodzinie. "To mieszkanie dziadka nie może być warte mniej niż 400 000 zł" to realny argument, który słyszeliśmy wielokrotnie.

Marżę emocjonalną trudno zidentyfikować bez rozmowy, ale kilka pytań na wstępie potrafi wiele ujawnić: dlaczego sprzedają, ile lat są właścicielami i czy mają już plany po sprzedaży. Sprzedający z presją czasową (np. kupują inne mieszkanie, potrzebują gotówki) mają mniejszą przestrzeń na marżę emocjonalną.

Narzędzia do weryfikacji ceny Bezpłatnie: KW online (ekw.ms.gov.pl), filtry dat na Otodom, dane starostwa. Płatnie: Otodom Analytics, Metrohouse Raporty Cenowe, Szybko.pl Historia Cen. Inwestor robiący więcej niż jeden projekt rocznie powinien mieć dostęp do co najmniej jednego płatnego narzędzia z danymi transakcyjnymi.

Weryfikacja ceny ofertowej przed zakupem to nie kwestia nieufności wobec sprzedającego. To elementarna analiza rynkowa, która chroni Twój kapitał i Twoją marżę. Dobry pośrednik nie będzie miał problemów z odpowiedzią na pytanie "skąd wzięła się ta cena" i będzie potrafił pokazać porównywalne transakcje. Jeśli nie potrafi, albo unika pytania, to sam w sobie jest sygnałem.

Potrzebujesz wsparcia przy takim projekcie? Sprawdź naszą usługę: