Czas to pieniądz przy flipie dosłownie. Jeśli finansujesz projekt kredytem lub pożyczką prywatną, każdy dodatkowy miesiąc to koszt odsetkowy, który bezpośrednio zjada marżę. Nawet przy finansowaniu własnym, wydłużenie projektu o dwa miesiące oznacza, że Twój kapitał jest zamrożony i nie może pracować w kolejnym projekcie.

Z obserwacji projektów realizowanych przez InvestProjekt w Wielkopolsce i na Dolnym Śląsku wynika, że większość opóźnień pochodzi z tych samych czterech źródeł. Wszystkie można ograniczyć na etapie planowania.

1. Problemy prawne wykryte po zakupie

Najdłuższe opóźnienia, jakie obserwowaliśmy, miały źródło nie w remoncie, lecz w sytuacji prawnej nieruchomości. Mieszkanie z nieuregulowaną sprawą spadkową, wpisem komorniczym w dziale III lub brakującą dokumentacją techniczną może zamrozić projekt na kilka miesięcy, zanim wykonawcy wejdą na budowę.

Jak zapobiec? Pełne badanie ksiąg wieczystych, sprawdzenie dokumentacji w spółdzielni lub wspólnocie i rozmowa z pośrednikiem o historii nieruchomości powinny być wykonane przed podpisaniem umowy przedwstępnej, nie po.

Przykład z projektu Jedno z mieszkań, które analizowaliśmy w Poznaniu, miało wpisaną hipotekę sprzed 18 lat na rzecz banku, który w międzyczasie zmienił nazwę i przeszedł trzy fuzje. Wykreślenie hipoteki formalnie zajęło 11 tygodni. Gdyby nabywca kupił bez sprawdzenia KW, miałby prawny problem przy sprzedaży po remoncie.

2. Niespodzianki odkryte podczas remontu

Grzyb za płytkami łazienkowymi, aluminiowa instalacja elektryczna ukryta za gipsem, nieszczelny pion kanalizacyjny w ścianie nośnej. Lista niespodzianek, które można odkryć dopiero po skuciu starych wykończeń, jest długa. Każda z nich wydłuża harmonogram i powiększa budżet.

Całkowite wyeliminowanie tego ryzyka jest niemożliwe, ale można je znacząco ograniczyć:

  • Przy oglądaniu poproś o skucie fragmentu starej płytki w wilgotnym miejscu lub o dostęp do piwnicy pod mieszkaniem.
  • Zlecaj inspekcję instalacji elektrycznej przed zakupem, szczególnie w budynkach sprzed 1990 roku.
  • Uwzględniaj w budżecie rezerwę 10 do 15 procent na nieprzewidziane odkrycia. Jeśli nie musisz jej użyć, to zysk.

3. Niedostępność wykonawców w kluczowych momentach

Rynek wykonawczy w Polsce, szczególnie w dużych miastach, jest rynkiem sprzedającego. Dobra ekipa glazurnicza w Poznaniu lub Wrocławiu ma zapełniony kalendarz na 6 do 10 tygodni do przodu. Jeśli planujesz remont z tygodniowym wyprzedzeniem, trafisz na wykonawców dostępnych od zaraz, a to zazwyczaj nie jest pozytywny sygnał.

Rozwiązanie: planuj z co najmniej 4-tygodniowym wyprzedzeniem. Jeśli jeszcze nie masz podpisanej umowy na zakup, możesz wstępnie uzgodnić termin z wykonawcą z zastrzeżeniem terminu finalizacji zakupu. Większość ekip zgodzi się na taką rezerwację za niewielką zaliczkę lub bez niej, jeśli macie historię współpracy.

4. Zmiany zakresu w trakcie realizacji

Jeden z najpowszechniejszych i najmniej docenianych powodów opóźnień to decyzje podejmowane przez inwestora w trakcie remontu, a nie przed nim. "Przy okazji dodajmy gniazdko tam", "może jednak zmieńmy układ kuchni", "te płytki jednak nie pasują, zamówmy inne" to frazy, które wykonawcy słyszą na każdym projekcie i które kosztują tygodnie.

Każda zmiana wprowadzona po rozpoczęciu prac ma koszt trójwymiarowy: koszt materiałów, koszt robocizny za demontaż i ponowne wykonanie oraz koszt czasu opóźnienia kolejnej ekipy.

Zasada zamrożonego zakresu W InvestProjekt stosujemy zasadę, że zakres remontu jest zamrożony w dniu podpisania umowy z wykonawcą. Jakiekolwiek zmiany muszą być zatwierdzone pisemnie z wyraźnym określeniem kosztu i wpływu na harmonogram. To brzmi formalnie przy małym remoncie, ale chroni projekt przed dryfem zakresu.

5. Wydłużony czas sprzedaży po zakończeniu remontu

Ostatnim etapem flipa jest sprzedaż, która sama w sobie może trwać od 2 tygodni do kilku miesięcy. Czas sprzedaży zależy od lokalizacji, standardu wykończenia, ceny i sposobu wyeksponowania oferty.

Najskuteczniejsze sposoby skrócenia czasu sprzedaży:

  • Profesjonalne zdjęcia: koszt 400 do 800 zł, zwrot proporcjonalnie wyższy w postaci szybszego zainteresowania i wyższych ofert.
  • Cena poniżej lokalnej granicy psychologicznej: mieszkanie w Poznaniu w cenie 449 000 zł vs 460 000 zł przyciągnie więcej oglądających.
  • Wystawienie oferty przed zakończeniem remontu: jeśli rynek jest gorący, możesz zacząć pokazywać mieszkanie na ostatnim etapie prac, skracając czas między ukończeniem a pierwszą transakcją.

Flip zrealizowany w 75 dni zamiast 120 to przy finansowaniu na 10 procent rocznie o blisko 4 000 zł więcej w kieszeni na każde 200 000 zł zaangażowanego kapitału. Mnożąc przez kilka projektów rocznie, różnica w dyscyplinie harmonogramowej staje się istotna dla łącznej rentowności portfela inwestycyjnego.

Potrzebujesz wsparcia przy takim projekcie? Sprawdź naszą usługę: Remonty inwestycyjne.